نکات مهم خرید ملک

به گزارش سهندبلاگ، گاهی ملک بر اساس دستور دادگاه و یا اجراییه اداره اجرای ثبت، در توقیف است. معامله چنین املاکی غیرقانونی و امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار تا زمان رفع توقیف وجود ندارد.

دانستن نکته های ضروری و حقوقی هنگام خرید ملک اهمیتی بسیار دارد و آگاه نبودن از آن ها گاه مشکلاتی بسیار را برای خریدار ایجاد می کند. در خبرنگاران به نکات مهم خرید ملک که باید مورد توجه قرار گیرد بررسی شده است.

موقوفه بودن ملک

از نکته های مهم حقوقی هنگام خرید ملک بررسی موقوفه بودن آن است. تصور بسیاری از مردم این است که املاک وقفی فقط در قالب حسینیه، مدرسه، بیمارستان و … است. اما بسیاری از املاک وقفی در اجاره و اختیار اشخاص برای کاربری های مسکونی یا تجاری قرار گرفته است.

به طور کلی معامله املاک وقفی جایز نیست و چنین املاکی از نظر قانون قابل خرید و فروش نیستند. شایان ذکراست حقوق مربوط به املاک وقفی در شرایطی مانند صلح منافع و اجاره قابلیت انتقال به غیر را دارند و هیچ گاه خود زمین به مالکیت کسی در نخواهد آمد. انتقال منافع یا حقوق ملک وقفی هم باید با رعایت ضوابط مربوط به اموال موقوفه انجام شود. بررسی موقوفی بودن یا نبودن ملک با مراجعه و استعلام از سازمان اوقاف مشخص می شود.

ورثه ای بودن ملک

اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد، هنگام عقد قرارداد علاوه بر اسناد ملک، مدارک زیر باید رویت شود:

1. گواهی انحصار وراثت

2. مفاصا حساب مالیات بر ارث ملک

3. بررسی اسناد ملک

اولین و مهمترین گام در بررسی و ارزیابی حقوقی ملک، بررسی اسناد مربوط به ملک است. اسناد ملک، نشان دهنده بسیاری از واقعیت هایی است که ممکن است مالکان آن را پنهان کنند و یا از آن بی خبر باشند. به همین دلیل هنگام خرید باید به مندرجات اسناد ملک توجه شود.

مهمترین اسنادی که باید بررسی شود عبارتند از سند مالکیت ملک که ممکن است به صورت تک برگ و یا دفترچه ای باشد، سند قطعی غیرمنقول که اصطلاحاً به آن بنچاق هم گفته می شود، گواهی پایانکار ملک و صورت مجلس تفکیکی

مهمترین نکاتی که در این اسناد باید مورد بررسی قرار گیرد عبارت است از : مساحت ملک، موقعیت ملک، آخرین مالکان، مشخصات توابع ملک مثل پارکینگ، انباری و انشعابات، میزان سهم فروشنده در ملک، محدودیت های احتمالی نقل و انتقال مثل در رهن بودن و در نهایت حقوق اشخاص دیگر در ملک؛ نکته بسیار مهم این است که حتما این بررسی با رویت اصل اسناد انجام شود و به کپی اسناد اکتفا نکنید.

در رهن بودن ملک

در صورتی که ملکی در رهن باشد امکان انتقال آن به خریدار وجود ندارد و در واقع معامله چنین املاکی غیرقانونی است و تا زمانی که ملک از رهن خارج نشده یا رضایت و اجازه مرتهن (کسی که ملک در رهن اوست) گرفته نشده، امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار میسر نیست. اگر ملکی در رهن باشد با مراجعه به سند رسمی می توان این مطلب را متوجه شد. زیرا در رهن بودن ملک در سند رسمی درج می شود.

بررسی توقیف بودن ملک

یکی از نکات مهم خرید ملک بررسی عدم توقیف و بازداشت بودن ملک است. ممکن است ملک بر اساس دستور دادگاه و یا اجراییه اداره اجرای ثبت، در توقیف باشد. معامله چنین املاکی غیرقانونی است و امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار تا زمان رفع توقیف وجود ندارد. همانگونه که قبلا گفته شد، تنها راه احراز و شناسایی بازداشت نبودن ملک، استعلام از اداره ثبت اسناد مربوطه است.

بررسی حقوق و منافع دیگران در ملک

ممکن است اشخاص ثالث به نحوی نسبت به ملک، حقوقی داشته باشند که این حقوق مانع بهره برداری کامل خریدار از ملک باشد. به عنوان مثال ممکن است شخصی نسبت به ملک دارای حق انتفاع باشد. به این معنا که حق سکونت و بهره برداری از ملک را داشته باشد.

پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر تضمین در معاملات ملکی معاملات ملکی و تضمین آن را مطالعه کنید.