کوچ بزرگ مشتریان بازار مسکن پایتخت

به گزارش سهندبلاگ، خبرنگاران: مهاجرت محسوس گروهی از متقاضیان خرید مسکن از پایتخت به شهرهای اطراف، یک پیغام مرتبط با تحولات اخیر در بازار معاملات ملک مخابره کرد.

به گزارش خبرنگاران تحقیقات میدانی از بازار مسکن شهر تهران و مناطق شهری اطراف آن نشان می دهد متقاضیان سرمایه ای خرید آپارتمان که تا همین اواخر بهار، در مناطقی از پایتخت مشغول خرید بودند طی هفته های گذشته شهرهای جدید اطراف تهران و کرج را گزینه مناسب تشخیص داده اند. این تغییر مقصد سرمایه های ملکی به دو علت اصلی اتفاق افتاده است. فاصله بین بودجه سرمایه گذاران مانده در بازار مسکن و میانگین قیمت آپارتمان های پایتخت و تلقی خط سرانجام رشد قیمت مسکن از آمارهای تیرماه دو عامل راهنمایی نماینده موج تقاضای سرمایه ای ملکی به بیرون از پایتخت است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اطراف تهران - شهرهای جدید - حدود یک سوم قیمت آپارتمان های پایتخت برآورد می گردد. از طرفی، فراوانی فایل های فروش واحد مسکونی در این شهرها تحت تاثیر بازار معاملات مسکن مهر، بیشتر از موجودی فایل در بازار مسکن تهران است. این حرکت تقاضای سرمایه ای با توجه به اینکه بعد از خروج سال گذشته تقاضای مصرفی از بازار مسکن تهران شکل گرفته است، مهاجرت نوع دو محسوب می گردد. تقاضای سرمایه ای البته از اوایل سال جاری، مناطق جنوبی تهران را به محله های شمالی ترجیح داده بود.

نوع دوم مهاجرت در بازار مسکن پایتخت کلید خورد. پس از مستاجران و متقاضیان مسکن در نیمه جنوبی تهران که به دنبال موج اول جهش قیمت مسکن در نیمه سال گذشته، به سمت حومه سرازیر شدند، اکنون متقاضیان سرمایه ای مسکن تهران را ترک و شهرهای حومه ای را برای خرید انتخاب نموده اند. یک منشا مهم این تغییر مقصد خریداران ملکی، محدودیت بودجه ای آنهاست که سبب شده ناگزیر به دنبال گزینه جایگزین تهران باشند. به گزارش دنیای اقتصاد، مهاجرت سرمایه گذاران ملکی از تهران به حومه را از دو منظر می توان نوع دوم مهاجرت متقاضیان مسکن پایتخت نامید. از یکسو این مهاجرت پس از کوچ گروهی از متقاضیان مسکن در نیمه جنوبی تهران به شهرهای حومه ای اتفاق افتاده است و از این بابت که این بار مهاجرت تقاضای سرمایه ای پس از تقاضای مصرفی صورت می گیرد، نوع دوم به شمار می آید.

در نیمه سال گذشته و پس از موج اول جهش قیمت مسکن در پایتخت، در زمانی که میانگین رشد نقطه ای قیمت مسکن در مقایسه با نیمه سال 96 به حدود 50 تا 60 درصد رسیده بود، گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن اجاری نیز تحت تاثیر تغییرات قیمتی پرسرعت مسکن و اجاره بها، مهاجرت درون و برون شهری خود را آغاز کردند. جویندگان مسکن در مناطق بالاتر، به مناطق پایین تر رفتند اما اجاره نشین های ساکن در مناطق 9، 10 و 21 در جنوب غرب تهران نیز روانه شهرهای جدید محدوده غرب نظیر پرند و هشتگرد شدند، به این امید که بتوانند نقدینگی ودیعه خود را تبدیل به آپارتمان مسکونی، هرچند خارج از تهران نمایند و به این ترتیب خانه دار شوند. در محدوده جنوب شرقی پایتخت نیز تعداد زیادی از جست وجوگران بازار اجاره مسکن که در مناطق 14 و 15 در حال جست وجو بودند تصمیم گرفتند از دیوار شهر عبور نمایند و در شهرهای جدید به ویژه پردیس خانه دار شوند. در آن موقع روند افزایش قیمت مسکن مهر و آپارتمان های مسکونی شخصی ساز در شهرهای جدید نیز آغاز شده بود، اما سرعت این رشد قیمت از تهران به مراتب کمتر بود و این فرصت را به اجاره نشین ها می داد که به خرید خانه به طور جدی فکر نمایند. به این ترتیب نوع اول مهاجرت متقاضیان مسکن به حومه در نیمه سال گذشته آغاز شد. اما تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد حاکی از این است که نوع دوم مهاجرت از سوی متقاضیان سرمایه ای مسکن نیز اخیرا آغاز شده است. از منظر دیگر، به کوچ اخیر سرمایه گذاران ملکی از تهران به شهرهای جدید حومه ای از این بابت که دومین مهاجرت آنها در طول یک سال اخیر به شمار می آید، نوع دوم اطلاق می گردد. ماجرا از این قرار است که سرمایه گذاران ملکی پایتخت ماه های قبل و تقریبا از اواخر سال گذشته، یک بار در محدوده حریم شهر تهران کوچ منطقه ای داشتند. بسیاری از متقاضیان سرمایه ای خرید مسکن که دارایی نقدی خود را به امید کسب سود در میان مدت و بلندمدت، به دارایی ملکی تبدیل می نمایند، از اواخر سال 96 تحرک خود را در بازار مسکن پایتخت آغاز کردند و بخش مهمی از متقاضیان مسکن در طول سال 97 همین گروه بودند. این در حالی است که تحولات شتابان قیمت مسکن این گروه را در نیمه دوم سال گذشته وادار به تغییر منطقه مورد جست وجو برای خرید کرد. جویندگان آپارتمان در منطقه 4، به سراغ منطقه 8 رفتند و متقاضیان خرید ملک در منطقه 5 نیز، مناطق 21 و 22 را جایگزین کردند. این مهاجرت متقاضیان سرمایه ای ملک در تمام مناطق رخ داد و اکنون کوچ نوع دوم آنها به شکل بین شهری در حال وقوع است.

دو علت مهاجرت سرمایه گذاران ملکی

تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از بازار مسکن حکایت از آن دارد که دو علت این کوچ نوع دوم گروهی از متقاضیان ملکی را رقم زده است. هر دو علت وزن قابل توجهی در این تغییر مقصد دارند و نمی توان یکی را نسبت به دیگری موثرتر مطرح نمود. یک علت تغییرات قیمتی مسکن در تهران و افزایش کف بودجه ای قابل استفاده در معامله ملکی است که تناسبی با بودجه بسیاری از متقاضیان سرمایه ای مسکن ندارد. در حال حاضر خرید هر واحد آپارتمان مسکونی مطلوب سلیقه سرمایه گذاران ملکی در تهران حداقل یک میلیارد تومان است. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی فروخته شده در پایتخت بر اساس گزارش دفتراقتصاد مسکن متعلق به بازار مسکن تیر ماه، به 13 میلیون و 600 هزار تومان رسیده و در نتیجه خرید یک واحد آپارتمان 75 مترمربعی به بهای میانگین، یک میلیارد و 20 میلیون تومان تمام می گردد. این در حالی است که در اغلب شهرهای حومه ای این متراژ را به بهای 500 تا حداکثر 900 میلیون تومان می توان تملک کرد. در خصوص پروژه های مسکن مهر نیز قیمت ها از این دامنه به مراتب پایین تر است و حتی با 200 تا 400 میلیون تومان می توان آپارتمان مسکن مهر در آستانه تحویل پیش خرید کرد. بسیاری از پروژه های مسکن مهر باقی مانده در شهرهای جدید اطراف تهران قرار است تا سرانجام سال یا در بهار سال آینده به سرانجام برسند و کلید آنها به متقاضیان این واحدها تحویل گردد. متراژ عمده آپارتمان های مسکن مهر بین 80 تا 110 مترمربع است و در عین حال املاک کوچک تر و بزرگ تر از این نیز در فایل های عرضه شده بازار مسکن حومه پرتعداد هستند.

یک علت دیگر انتخاب مهاجرت از سوی سرمایه گذاران ملکی تهران رسیدن به سرانجام کار رشد قیمت مسکن و آغاز کاهشی قیمت های فروش است. اگرچه با توجه به بالا بودن حداقل مبلغ خرید ملک در اغلب مناطق مسکونی تهران، دست بسیاری از سرمایه گذاران ملکی از این خرید کوتاه است، اما مشاهده ریزش قیمت های پیشنهادی فروش در شهرهای جدید مشوق مضاعف آنها برای کوچ به حومه بوده است.

در حال حاضر قیمت هر مترمربع مسکن مهر در پردیس حول و حوش 4 میلیون تومان و مسکن شخصی از 5 میلیون و 500 هزار تومان به بالا، قیمت هر مترمربع مسکن مهر در پرند حول و حوش 3 میلیون و مسکن شخصی بین 5/ 4 تا 9 میلیون تومان و نیز قیمت مسکن مهر هشتگرد تا 2 میلیون و مسکن معمولی نیز قدری بیشتر و عموما بین 2 تا 3 میلیون تومان است.تغییر مقصد سرمایه گذاران ملکی پایتخت حاوی یک پیغام مهم به فعالان بازار مسکن شهر تهران به ویژه در سمت عرضه است. این مهاجرت چرخش تورم ملکی به سمت صفر شدن در تیرماه را تایید نموده و منعکس نماینده انتظارات خریداران از بازار مسکن و قطع امید آنها از بازار و قیمت های کنونی در پایتخت است. به این ترتیب احتمال حاکمیت ثبات در بازار مسکن بالاست و حتی می توانیم شاهد کاهش قیمت اسمی مسکن در ماه های آینده باشیم.به طور کلی از آنجا که تقاضای سرمایه ای و غیرمصرفی، با دقت به مراتب بیشتری نسبت به متقاضیان مصرفی مسکن، وضعیت بازار را رصد می نماید، تحلیل قوی تری از نوسان آینده بازار دارد. این گروه از متقاضیان اگر مشاهده نمایند که بازار مسکن کشش افزایش قیمت دارد، با هیجان بیشتری به آن ورود می نمایند و اینکه اکنون از خرید در تهران انصراف داده اند، به این معناست که آینده بازار را باثبات تلقی می نمایند. هرچند نقش بودجه محدود آنها در این انتخاب را نیز همان طور که اشاره شد، نباید نادیده گرفت.به گزارش دنیای اقتصاد، از اواخر بهار به بعد شاهد یک اتفاق متفاوت قیمتی در شهرهای جدید نیز بوده ایم. در شرایطی که کاهش قیمت مسکن در تهران به شکل موردی و صرفا در خصوص بعضی مناطق محقق شده است، در شهرهای جدید شاهد کاهش فراگیر قیمت مسکن مهر تا 20 درصد نسبت به اواسط بهار هستیم. در واقع حباب قیمت های پیشنهادی بهار که با انتظارات قیمتی مالکان مسکن در حومه شکل گرفته بود در حال تخلیه است. موج دوم رشد قیمت مسکن در تهران پس از تابستان سال گذشته، سال جاری در بهار رخ داد طوری که در خرداد 98 میانگین رشد نقطه ای قیمت مسکن به 105 درصد رسید. فعالان بازار مسکن حومه تصور می کردند این موج به شهرهای جدید نیز سرایت می نماید، در حالی که قیمت مسکن در این شهرها ظاهرا به سقف رسیده و در نتیجه تخلیه حباب قیمت پیشنهادی آغاز شده است. البته نباید فراموش کرد از سال گذشته قیمت مسکن در شهرهای حومه تهران تا دو برابر و بعضا بیشتر رشد نموده بود و اکنون قیمت ها در سقف است.

این مطلب برایم مفید است